Vorlage - 20/0837-02  

Die Verwaltung wird mit der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB beauftragt.

Die Öffentlichkeit wird gem. § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung informiert, indem die Planunterlagen nach vorheriger Ankündigung in der Nordwest-Zeitung für 14 Tage im Rathaus öffentlich ausgelegt werden.

Der Verwaltungsbeschluss hatte die Durchführung einer informellen vorgezogenen Öffentlichkeitsbeteiligung beschlossen, um die Grundzüge der Planung frühzeitig vorzustellen.

Um diese Grundzüge der Planung darzulegen, wurden die Unterlagen vom 10.06.2021 bis einschließlich 24.06.2021 im Rathaus öffentlich ausgelegt. Neben der Einsichtnahme wurde Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. Es bestand ebenfalls die Möglichkeit, die  Unterlagen über die Internetseite der Stadt Westerstede einzusehen und Stellungnahmen abzugeben.

Es wurden zwei private inhaltsgleiche Stellungnahmen abgegeben. Zusammenfassend wird sich darauf berufen, dass die Eigentumsfreiheit aus Art. 14 GG in unzulässigerweise durch die Planung eingeschränkt werde. So würde die aus der Planung resultierende verringerte Gesamtnettowohnfäche eine erhebliche Einschränkung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks und somit auch verringerte Mieteinnahmen mit sich bringen. Weiterhin werde sich vorbehalten, für Vorbereitungen für das ursprüngliche Bauvorhaben einen Vertrauensschaden nach § 39 BauGB sowie weitere Entschädigungen nach den § 40 ff. BauGB geltend zu machen.

Zuletzt wird eine willkürliche und nicht gerechte Abwägung privater und öffentlicher Belange bemängelt. So würden die Planungsgrundsätze des § 1 Abs. 6 Nr. 2 und 4 BauGB als verletzt angesehen. Die Bauleitplanung mit nur teilweiser Verdichtung würde den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung nicht gerecht werden und beinhalte keine Fortentwicklung des Ortsteils, sondern eine Beschränkung der Ausnutzungsmöglichkeiten.

Die Verwaltung weist den Vorwurf einer willkürlichen und nicht gerechten Abwägung entschieden zurück. Die Planung beinhaltet als Grundgedanken eine abgeschichtete und nachbarschaftsverträgliche Verdichtung mit der Prämisse, die Gestaltung des Ortsbildes zu erhalten. Dies wurde in den Planunterlagen ausführlich dargelegt.

Die Belange der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, die Gestaltung des Ortsbildes sowie die Belange des Umweltschutzes (hier die Reduzierung der GRZ II) wurden bislang höher gewichtet als der Belang der maximalen wirtschaftlichen Ausnutzung der Grundstücke.

Die Eigentümer werden im vorderen Grundstücksbereich lediglich durch die Festsetzung einer Trauf- und Firsthöhe als Maximalhöhe, durch die Vorgabe des Haustyps sowie durch die maximale Anzahl an Wohneinheiten pro Gebäude beschränkt. Im Gegenzug dazu wird ihnen jedoch durch die Möglichkeit der Überbaubarkeit der rückwärtigen Grundstücksflächen ein größerer Freiraum bei der Platzierung der Gebäude gegeben. 

Nach Ansicht der Verwaltung besteht kein Entschädigungsanspruch nach § 40ff BauGB. Gemäß § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann der Eigentümer bei Änderung oder Aufhebung der zulässigen Nutzung eines Grundstückes nach Ablauf der sieben Jahre nur Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Der derzeit rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 14a stammt aus dem Jahre 1978, die Frist von sieben Jahren ist demnach mehr als deutlich abgelaufen.

Die komplette Stellungnahme sowie die Abwägungsvorschläge sind als nichtöffentliche Anlage (d.h. aufgrund des Datenschutzes lediglich für die Ratsmitglieder einsehbar) beigefügt.

Nachdem die Grundzüge der Planung innerhalb der informellen vorgezogenen Beteiligung dargelegt wurden, wurde das Planungsbüro NWP, Oldenburg, gebeten, den Vorentwurf des Bebauungsplanunges zu erstellen. Nunmehr werden die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen, wie etwa die überbaubaren Grundstücksbereiche, konkretisiert und die örtlichen Bauvorschriften erstellt. Der Vorentwurf wird in der Sitzung vorgestellt.

Es wird gebeten, den Verfahrensvorschlägen zuzustimmen und die Beteiligungsverfahren nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 BauGB zu beschließen.

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Entsprechende Haushaltsmittel stehen zur Verfügung: 

Der Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung geschätzte Aufwendungen in Höhe von 10.000 Euro aus. 

Tabelle mit Abwägungs- und Verfahrensvorschlägen zweier privater Stellungnahmen (nichtöffentlich)