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Vorlage - 19/0720
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Beschlussvorschlag:Die Verwaltung wird beauftragt, eine Richtlinie zur Förderung von Gemeinschaftseinrichtungen zu erarbeiten.
Sachverhalt:Es sind bei der Verwaltung diverse Anträge/Anregungen eingegangen:
In allen Nutzungsverträgen besteht die Regelung, dass die Nutzervereine das Grundstück und die darauf befindlichen baulichen Anlagen ordnungsgemäß zu warten haben. Weiterhin haben die Nutzervereine die Grundstücke und baulichen Anlagen auf eigene Kosten zu unterhalten und sämtliche Abgaben und Versicherungsentgelte, sowie die Betriebskosten zu tragen. Ein Musternutzungsvertrag ist als Anlage beigefügt.
Die Begriffe Unterhaltung und Wartung sind im Bauwesen folgendermaßen definiert: Unter dem Begriff Unterhaltung (sehr oft: Bauunterhaltung) wird im Bauwesen die so genannte Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit verstanden. Prinzipiell wird zwischen den Kosten der reinen Bauausführung (Investitionskosten) und der Kosten der Unterhaltung (Instandhaltungskosten) unterschieden. Die Instandhaltungskosten umfassen zum einen die regelmäßige Wartung und Reparatur von Bauwerken und geht hin bis zum Austausch ganzer Gebäudeteile (z. B. einer Dacherneuerung). Zum anderen fallen aber auch die Reinigung, die Versorgung mit Strom, Wasser und Gas des Bauwerks sowie der Winterdienst unter die Unterhaltung. Die Kosten der Unterhaltung eines Bauwerks sind aufgrund der langfristigen Nutzungsdauer im Verhältnis höher als die reinen Baukosten. Bei Anlagen, technischen Systemen etc. spricht man im Gegensatz dazu nur von Instandhaltung. Wie man herausliest, ist der Begriff Unterhaltung sehr weit gefächert.
Allgemein kann man sagen, dass Unterhaltung gleich zu setzen ist mit Instandhaltung.
Unter dem Begriff der Instandhaltung von Gebäuden werden i.allg. Begriffe wie z.B. Instandsetzung, Inspektion und Wartung von Gebäuden zusammengefasst. Dabei ist es aber wichtig, genau zwischen den einzelnen Begriffen zu unterscheiden, da z.B. in der Wohnungswirtschaft zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung als Hauptunterteilungsbegriffe unterschieden wird und diese unter schiedlichen Begriffsgewichtungen zu Missverständnissen führen können.
Instandhaltung Der Begriff der Instandhaltung wird hier – entsprechend der Definition der DIN 31051, Ausg. Juni 2003 – als Oberbegriff, unter dem die Bereiche Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung zusammengefasst sind, verwendet. Instandhaltung ist eine Maßnahme zur Bewahrung und Wiederherstellung des ursprünglichen bzw. eigentlichen Gebäudezustands (Soll-Zustand) sowie zur Feststellung und Beurteilung des aktuellen bzw. tatsächlichen Gebäudezustands (Ist-Zu-stand). Instandhaltung umfasst Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
Inspektion Inspektion beinhaltet Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des aktuellen bzw. tatsächlichen Gebäudezustands (Ist-Zustand) gemäß DIN 31051, 4.1.3. Man versteht darunter im allgemeinen die Prüfung bzw. Kontrolle der technischen Funktionalität der einzelnen Gebäudekonstruktionen sowie der technischen Einrichtungen, die erfahrungsgemäß aufgrund von Verschleiß, Alterungsprozessen und Beanspruchungsgrad zu Funktionsausfällen neigen. Diese Inspektionsarbeiten können teilweise vom Nutzer selbst durchgeführt werden (Sichtprüfung), teilweise ist aber das Wissen vom Fachmann gefragt. Aufgrund der rechtlichen Grundlagen, sollte jeder Gebäude- und Grundstücksbesitzer genauestens seine Inspektionspflichten kennen, da bei grober Vernachlässigung dieser Pflicht, im Schadensfall (z.B. Haftpflichtfall gegenüber anderen Personen) Versicherungen die Haftung ablehnen können.
Wartung Wartung beinhaltet Maßnahmen zur Bewahrung des ursprünglichen bzw. eigentlichen Gebäudezustandes (Sollzustand) gemäß DIN 31051, 4.1.2. Bei der Wartung handelt es sich um eine regelmäßig durchzuführende Überprüfung, verbunden mit der laufenden Funktionssicherung. Dazu gehören z.B. Reinigungs- und Abschmierarbeiten. Für die Durchführung dieser Maßnahmen kann die Verwendung eines Wartungsplans hilfreich sein. Bestimmte Gebäudeausstattungen bzw. Gebäudekonstruktionen (z.B. Abgasanlage) unterliegen aufgrund hoher Sicherheitsanforderungen festen Wartungsregeln. Die regelmäßige Wartung, oftmals durch Fachbetriebe, kann in den Kaufverträgen zu den technischen Gebäudeausstattungen gefordert sein, um Garantie und Gewährleistungsansprüche im Schadensfall in Anspruch nehmen zu können. Im Rahmen der Wartungsarbeiten können dabei einzelne Baugruppen (z.B. Umwälzpumpen, Dichtungen, Filter etc.) ausgetauscht werden, unabhängig ob deren Funktionsfähigkeit zu diesem Zeitpunkt schon beeinträchtigt waren.
Instandsetzung Instandsetzung beinhaltet Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen bzw. eigentlichen Gebäudezustands (Sollzustand) gemäß DIN 31051, 4.1.4. Mit der Instandsetzung wird die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit eines Bauteils bzw. einer Gebäudeausstattung beschrieben. Die Instandsetzung bedeutet oftmals die Reparatur eines Bauteils bzw. den Austausch von Bauteilen (z.B. Dichtungen an Ventilen der Wasserleitungen) kann aber auch nur eine Gangbarmachung bedeuten (z.B. Säubern der Regenrinne). Sanierung Unter Sanierung sollen die Maßnahmen verstanden werden, die Schäden am Gebäude, die nicht auf Alterungs- bzw. Verschleißprozesse zurückzuführen sind, beheben. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird Sanierung häufig auch als Oberbegriff für Instandsetzung und Modernisierung verwendet. Die Sanierung zieht dabei oftmals eine Renovierung mit sich, der große Unterschied ist dabei aber, dass Schäden (z.B. Schimmelpilzbefall, Feuchteschäden) vorhanden sind und deren Ursachen erst einmal behoben werden müssen, um dann eventuelle Renovierungsarbeiten durchführen zu können. Sanierungsmaßnahmen sind aber auch dann durchzuführen, wenn sich auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse Gefahren aus der Nutzung ergeben (z.B. Bleirohre, Asbestfasern, chemischer Holzschutz). Der Funktionsverlust eines Bauteils ist dabei nicht zwingend notwendig. Die dann durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen unterliegen oftmals strengen Regeln, so dass ihre Durchführung von spezialisierten Unternehmen vorgenommen werden muss.
Reparatur Die Reparatur eines defekten Bauteils wird meist vom jeweiligen Fachbetrieb (Gewährleistung bzw. Garantie) ausgeführt. Ist die Reparatur nicht mehr wirtschaftlich, bleibt letztlich nur der Austausch des defekten Bauteils. Eine Früherkennung des defekten Bauteils durch Sichtprüfung hält die Kosten der Reparatur gering.
Modernisierung Eine Modernisierung ist die Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Gebäudes erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z.B. Fensteraustausch, Badumgestaltung) oder zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Im Gegensatz zur Instandsetzung (Wiederherstellung) sind die Maßnahmen der Modernisierung nicht zwingend notwendig, sie führen jedoch zu einer Steigerung der Wohnqualität und sichern darüber hinaus den langfristigen Werterhalt der Immobilie.
Renovierung Unter Renovierung versteht man im allgemeinen die Veränderung der Innenraumoberflächen sowie der relativ leicht austauschbaren Bedienungseinheiten aus rein ästhetischen Gesichtspunkten. Die Funktionalität ist im Normalfall gewährleistet. Oftmals kann die Renovierung vom Nutzer selbst durchgeführt werden. Die Renovierung ist eine mögliche Maßnahme der Instandsetzung und folgt im Regelfall der Modernisierung oder der Sanierung.
Verbesserung Verbesserung beinhaltet gemäß DIN 31051, 4.1.5 die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahme sowie Maßnahmen des Gebäudemanagements zur Steigerung der Funktionssicherheit des Gebäudes bzw. Gebäudebauteile, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern.
Der Definition nach wären also die Betreiber der Gemeinschaftseinrichtungen für alle anfallenden Arbeiten an den Einrichtungen zuständig.
Da viele Einrichtungen bereits in die Jahre gekommen sind, ist zu erwarten, dass in den kommenden Jahren umfassende Sanierungsarbeiten notwendig werden, gerade auch im Bereich der energetischen Sanierung. Diese teils kostenaufwändigen Arbeiten können mutmaßlich nicht aus eigenen finanziellen Rücklagen der Betreiber der Gemeinschaftseinrichtungen bestritten werden.
Zu entscheiden ist nunmehr, wie weiter mit Anträgen bzgl. von Gemeinschaftseinrichtungen umgegangen werden soll.
Es wird daher vorgeschlagen, der Verwaltung einen Auftrag zu erteilen, eine Richtlinie zur Förderung von Gemeinschaftseinrichtungen zu erarbeiten, um den Vereinen einen klaren Rahmen für die Unterstützung durch die Stadt zu geben. Die Richtlinie der Stadt Westerstede zur Förderung des Sports könnte analog für eine Richtlinie für Gemeinschaftseinrichtungen herangezogen werden. Sie wird daher in der Anlage beigefügt. Bisher hat noch keine andere Gemeinde im Landkreis Ammerland eine entsprechende Richtlinie herausgegeben.
Finanzielle Auswirkungen:
Anlage/n:Antrag OBV Ihorst Antrag Boßeler- und Dorftreff Petersfeld Aufstellung Gemeinschaftseinrichtungen auf den Dörfern Muster Nutzungsvertrag Richtlinie der Stadt Westerstede zur Förderung des Sports
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