Vorlage - 20/0872  

Der Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 83 wird abgelehnt.

Mit anliegenden Schreiben, Eingang 05.08.2020, wird die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 83, Ocholt, Zwischenahner Straße, Rechtskraft 1996, beantragt.

Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest und regelt durch überbaubare Grundstücksflächen die Bebaubarkeit.

Zur besseren Ausnutzung seines Grundstückes hat der Bauherr im Jahre 2018 bereits mehrere Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich Überschreitungen des Bauteppichs um bis zu 1,50m erhalten, was im üblichen Rahmen für Befreiungen liegt.

Nunmehr wurde das Grundstück veräußert und bei der Stadt Westerstede eine Löschungsbewilligung einer im Grundbuch eingetragenen Wallhecke beantragt. Entgegen den Festsetzungen des Bebauungsplans existiert die entsprechende Wallhecke nicht mehr. Im Zuge der Recherche ist aufgefallen, dass das Wohngebäude entgegen der Befreiung mit einer Überschreitung von ca. 4,50m errichtet wurde. Der Carport wurde dementsprechend auch in den nicht überbaubaren Grundstücksbereich versetzt errichtet und ragt nunmehr ca. 2,50m in einen Bereich hinein, der als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft, festgesetzt wurde, siehe Detailplan. Laut der textlichen Festsetzung Nr. 3B sind dort Versiegelungen unzulässig, siehe Auszug aus den Festsetzungen. Weiterhin ist dies ebenfalls ein Verstoß gegen die textliche Festsetzung Nr. 4, nach der Nebenanlagen und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind.

Auch die im Antrag angesprochene straßenbegleitende Bebauung und somit die Intention, das Grundstück von der Zwischenahner Straße zu erschließen, wird nach dem Bebauungsplan ausgeschlossen (Verbot von Zufahrten von der Zwischenahner Straße).

Eine entsprechende Befreiung von den Festsetzungen kam und kommt nicht in Betracht, da jeweils die Grundzüge der Planung betroffen sind.

Zur „Heilung“ der baurechtswidrigen Zustände wird nunmehr die Änderung des Bebauungsplanes beantragt.

Nach § 1 Absatz 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. So ist eine Gemeinde planbefugt, wenn sie hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange anführen kann. Hier fehlt es bereits an der Planbefugnis, wenn die Bebauungsplanänderung im Wesentlichen nur dazu dient, eine vom ursprünglichen Plan abweichende Fehlentwicklung im privatem Interesse der betroffenen Bauherren zu legalisieren, ohne dass gleichzeitig städtebauliche Gründe für eine solche Änderung sprechen (Kommentar BauGB Battis/Krautzberger/Löhr, § 1 Rdnr. 26). Verwaltungsseitig wird hier das Erfordernis der Planänderung nicht gesehen. Eine Änderung des Bebauungsplanes wäre somit nicht rechtskonform und u. U. sogar rechtswidrig.

Weiterhin würde die Änderung eine nachträgliche „Besserstellung“ darstellen. Die übrigen Grundstückseigentümer entlang der ‚Alma-Rogge-Straße‘ können den hinteren Grundstücksbereich auch lediglich im Rahmen der Festsetzungen ausnutzen, so dass durch die Änderung ein Präzedenzfall geschaffen werden könnte.

Aus Sicht der Verwaltung ist der Antrag abzulehnen. Zusammen mit dem Landkreis Ammerland, Bauaufsichtsbehörde, sollte der Vorgang weiter diskutiert werden, wobei ein  bauordnungsrechtliches Einschreiten und die weiteren zu ergreifenden Maßnahmen im Ermessen des Landkreises als Bauaufsichtsbehörde liegen. Wie in anderen Fällen muss hier unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes mit der Bauaufsicht ausgelotet werden, wie weiter vorzugehen ist, was aber erst nach der Entscheidung über den vorliegenden Antrag erfolgen kann.  

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Ergänzung 16.09.2020

Das Architektur- und Stadtplanungsbüro Ulrich Recker hat im Auftrag vom Bauherren eine fachliche Stellungnahme zu der  Befreiung und der Nachbesserung des Bebauungsplanes eingereicht, siehe Anlage.

Der in der fachlichen Stellungnahme erwähnte optische Eindruck sowie die Architektur des Objektes wird seitens der Verwaltung nicht in Abrede gestellt.

Der grundsätzliche rechtliche Aspekt wird jedoch innerhalb der Stellungnahme nicht herausgestellt:

- Die erteilten Befreiungen stellen bereits das vertretbare Maximum dar.

- Bei Aufstellung des Bebauungsplanes war dem Rat das Umfeld der Bebauung bekannt und hat die Festsetzungen in dieser Kenntnis so gewählt. Insofern sind die Grundzüge der Planung betroffen.

- Auf die o.g. Ausführungen zu der Nachbarschaft wird verwiesen.

- Aufgrund eines eigenen rechtswidrigen Verhaltens kann sich ein Bauherr nicht auf eine nicht beabsichtigte Härte stützen und eine Befreiung "erzwingen" (BVerwG - 4B  120.78).

Weiterhin  weicht der Lageplan in der Anlage der fachlichen Stellungnahme von dem unten dargestellten Detailplan hinsichtlich der Ausrichtung der Gebäude und der Maße (Überschreitung Bauteppich nach Messung im Geoportal des Landkreises ca. 4,50m anstatt ca. 3,0m nach Lageplan des Bauherren) ab.

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Übersichtsplan

Detailplan

Auszug aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 83

keine

Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 83 anonymisiert

Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 83 (nicht öffentlich)

Ergänzung 16.09.2020: Fachliche Stellungnahme