Vorlage - 17/0123  

1. Grundsätzliche Forderung von Einstellplätzen

Nach § 47 Absatz 1 Niedersächsische Bauordnung müssen für bauliche Anlagen grundsätzlich Einstellplätze in solcher Anzahl und Größe zur Verfügung stehen, dass sie die vorhandenen oder zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Die Anzahl der Einstellplätze wird durch Richtzahlen, die auf Erfahrungswerte basieren, bestimmt.

Die Richtzahlen betragen u.a. für nachstehende Wohngebäude:

Seit Anfang der 90er Jahre fordert die Stadt Westerstede bei Bauvorhaben in Rücksprache mit dem Landkreis Ammerland jeweils den Mittelwert dieser Richtzahlen.

Aufgrund der vorantreibenden innerstädtischen Verdichtung, insbesondere mit Mehrfamilienhäusern, sollte diese Handhabung nunmehr überdacht werden. Die Erfahrungen der letzten Jahre hat gezeigt, dass viele neu beantragte Mehrfamilienhäuser eine mittlere Wohnungsgröße von rd. 70qm mit 3 Zimmern aufweisen. Hierbei kann grundsätzlich von einem 2-Personen Haushalt ausgegangen werden. Heutzutage kann ebenfalls davon ausgegangen werden, dass in vielen 2-Personen Haushalten auch zwei Kfz vorhanden sind. Als Rechenbeispiel kann angeführt werden, dass nach den gemittelten Richtzahlen für ein 8- Parteienhaus 10 Stellplatze geschaffen werden müssten.

Dieser Ansatz wird nunmehr kritisch gesehen, insbesondere aufgrund der oben dargestellten Sachlage und der daraus resultierenden vermehrten Inanspruchnahme des öffentlichen Raumes als Stellplatz.  Die Bauaufsichtsbehörde teilt diese kritische Ansicht. 

Eine Nachfrage bei den übrigen kreisangehörigen Gemeinden hat ergeben, dass die Gemeinden Wiefelstede, Bad Zwischenahn, Rastede und neuerdings auch Edewecht den Höchstsatz von 1,5 Stellplätze je Wohnung fordern. Die Gemeinde Apen orientiere sich momentan am Mittelwert, wobei auch hier eine Neubetrachtung anstehe. Auch die Städte Varel und Friesoythe fordern ebenfalls 1,5 Einstellplätze je Wohneinheit.

Die Verwaltung wird nunmehr grundsätzlich bei der Baugenehmigungsbehörde (Landkreis Ammerland) den Höchstsatz der erforderlichen Einstellplätze bei Mehrfamilienhäusern fordern. Bei begründeten Einzelfällen könnte hiervon abgewichen werden.

In der Sitzung kann hierüber näher berichtet werden.

Weiter tritt durch die Stellplatzsystematik verstärkt das Problem auf, dass durch die Anrechnung von wasserdurchlässigen Pflastersteinen eine doppelt so hohe Versiegelung der Nebenflächen möglich ist, da der Landkreis diese Art der Versiegelung mit dem Faktor 0,5 und nicht, wie sonstige Versiegelung, mit 1,0 anrechne. Diese Handhabung kann dazu führen, dass Wohngrundstücke bis zu 80% optisch versiegelt werden könnte. Dieser Sachverhalt sollte landkreisweit besprochen werden.

2. Ablösung von nicht herzustellenden Einstellplätzen

Nach § 47 Absatz 5 Niedersächsische Bauordnung kann zugelassen werden, dass die Pflicht zur Herstellung der notwendigen Einstellplätze, durch die Pflicht zur Zahlung eines Geldbetrages an die Gemeinde ersetzt wird, soweit die Gemeinde dies durch Satzung bestimmt oder im Einzelfall zugestimmt hat.

Die Stadt Westerstede hat eine entsprechende Satzung aus dem Jahre 1992, angepasst im Jahr 2001 auf Eurobeträge. Dementsprechend wird das Stadtgebiet in zwei Zonen gegliedert. In der ersten Zone beträgt der Ablösebetrag 4.090 Euro, in der zweiten Zone 2.560 Euro.

Da in der Zwischenzeit die Grundstückspreise sowie auch die Herstellungskosten erheblich gestiegen sind, dürften die heutigen Ablösebeträge wohl nicht mehr zeitgemäß sein. Dies führt dazu, dass Bauherrn eher einer Ablösung zuneigen könnten, als zusätzliche Flächen für Einstellplätze zu erwerben.

Die Verwaltung schlägt vor, die Beträge anzupassen. Hierbei sollte von einem starren Zonensystem, zu einem mathematischen System gewechselt werden, das Bezug zum aktuellen Bodenrichtwerten für das Grundstück nimmt.  Folgende Formel wird vorgeschlagen:

Ablösebetrag = Bodenrichtwert x 25qm (Größe des Einstellplatzes + Zuwegung) + Herstellungskosten

Die Herstellkosten basieren auf Ausschreibungsergebnissen und Erfahrungswerten des Bauamtes und belaufen sich auf ca. 85 Euro/qm und somit auf 2.125 Euro pro Stellplatz.

Umliegende Gemeinden haben folgende Ablösebeträge:

In der Sitzung sollte hierüber beraten und die Verwaltung ggf. beauftragt werden, die Satzung zu überarbeiten und in einer der nächsten Sitzungen vorzustellen.