Vorlage - 22/1171  

Die Ausnahme von der Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes W5 für das beantragte Gebäude wird erteilt. Dies beinhaltet auch die Beseitigung/den Abriss der bestehenden baulichen Anlagen.

Die Verwaltung wird beauftragt mit dem Bauherrn in Verbindung zu treten, um die Stellplatzsituation und die Platzgestaltung abzustimmen.

Für die Fläche des alten Postgebäudes, Poststraße 2, wurde ein Bauantrag zur Errichtung eines zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses eingereicht. Beabsichtigt ist eine gewerbliche Nutzung des Erdgeschosses mit voraussichtlich drei Einheiten, die derzeit noch nicht vermietet sind und bei Bedarf variabel gestaltet werden können. Im ersten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss schließt sich die Wohnnutzung an.

Rechtliche Einordnung 

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 14G 19. Änderung, ausgewiesen als Kerngebiet, 2-geschossige offene Bauweise, GRZ 1,0, GFZ 1,6. Weitere Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Baukörper sieht der Bebauungsplan nicht vor. 

Für den Bereich wurde der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplan Nr. W5 gefasst. Ziel der Planung ist die Harmonisierung der Geschossigkeiten im Stadtkern in Verbindung mit der Festsetzung von maximalen Trauf- und Firsthöhen und einer geneigten Dachgestaltung und örtlichen Bauvorschriften hinsichtlich der Farbgestaltung und Fassadengliederungen. In den Grundzügen der Planung wurde für dieses Gebiet die Zone 3 ausgewiesen, siehe nachfolgende Abbildungen: 

Die Traufhöhe wurde von dem Bestandsgebäude abgeleitet.

Aufgrund der vom Rat der Stadt Westerstede am 12.10.2021 beschlossenen und am 22.10.2021 im Amtsblatt veröffentlichten Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. W5, darf das Bauvorhaben derzeit nicht durchgeführt werden.

Der Bauherr beantragt insofern eine Ausnahme von der Veränderungssperre. Ausnahmen sind entsprechend § 3 Absatz 2 der Veränderungssperre möglich, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Hierüber hat die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen der Stadt Westerstede zu entscheiden.

Bestandsbebauung

Die nachfolgenden Abbildungen zeigen das derzeitige Bestandsgebäude und das denkmalgeschützte Gebäude Peterstraße samt der vorhandenen Platzgestaltung.  

(Ansicht Poststraße)

(Ansicht Peterstraße)

(Ansicht von Poststraße kommend)

(Ansicht Parkplatz)

(Ansicht Platzgestaltung)

Abgleich mit den Grundzügen der Planung

Die Art der baulichen Nutzung wurde in den Grundzügen als Kerngebiet festgesetzt. Im Kerngebiet ist zwingend eine gewerblich-geschäftliche Nutzung im Erdgeschoss vorgesehen. Dies wird bei dem vorliegenden Bauantrag eingehalten.

Der Baukörper soll in zweigeschossiger Bauweise errichtet werden und dabei eine Traufhöhe von 7,47 m und eine Firsthöhe bei 12,77 m aufweisen. Hinsichtlich der Gebäudehöhe und der Vollgeschosse wird damit den o.g. Darstellungen der Grundzüge der Planung des Bebauungsplanes W5 sowie der Bestandshöhe des Postgebäudes entsprochen.

Gemäß den Ansichten des Bauvorhabens ist ein roter bis rotbunter Klinker in Verbindung mit einer weißen Putzfassade geplant. Die Material- und Farbauswahl entspricht dabei grundlegend der Umgebung. Auch mit dem Satteldach wird der umliegenden Gebäudestruktur Rechnung getragen. Die konkreten Ansichten können in der Ausschusssitzung gezeigt werden.

Zwischenergebnis

Hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Gestaltung des Baukörpers wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, das Bauvorhaben positiv zu begleiten.

Lageplan und Stellplatzsituation

Auf dem Grundstück sollen insgesamt 27 Stellplätze geschaffen werden. Zwei dieser Stellplätze sind jedoch zu hinterfragen, da diese direkt mit der Zuwegung von der öffentlichen Parkplatz und einem vorgelagerten öffentlichen Pflanzbeet mit einem Baum und einer Straßenbeleuchtung geplant wurden.

Für die Wohnnutzung werden pro Wohnung 1,5 Stellplätze gefordert, sodass 16,5 Stellplätze hierfür erforderlich sind, die auch nachgewiesen werden können. Für die gewerbliche Nutzung der insgesamt 645,9 qm Nutzfläche im Erdgeschoss werden 18,5 Stellplätze gefordert (Stellplatzschlüssel: 1 Estpl. je 35qm Nutzfläche (Mittelwert einer fiktiven Nutzung; sollte hiervon abgewichen werden, sind entsprechende Gründe im Genehmigungsverfahren vorzutragen), von denen nur 10,5 Stellplätze tatsächlich hergestellt werden können.

Auch wird nach Auskunft des Entwurfverfassers ein beabsichtigter Stellplatz noch zugunsten eines Müllabstellplatzes umgeplant werden müssen.

Insgesamt müssten somit derzeit 8-10 Stellplätze abgelöst werden.

Der Lageplan der beabsichtigten Stellplätze wird in der Sitzung gezeigt.

Es wird darauf hingewiesen, dass bereits mit dem Bauherrn/Entwurfsverfasser über die Möglichkeit einer Tiefgarage gesprochen wurde. Die Machbarkeit von unterirdischen Stellplätzen wurde demnach durchgerechnet und aufgrund der Unwirtschaftlichkeit wieder verworfen.

Seitens der Verwaltung wurde bereits in der vergangenen Ausschusssitzung der Hinweis gegeben, dass die Herstellkosten einer Tiefgarage erfahrungsgemäß extrem hoch seien und dann wahrscheinlich anderweitig durch zusätzliches oberirdisches Bauvolumen oder einer kostengünstigeren Bauweise kompensiert werden müssten.

Über die grundsätzliche Ablösung von den Stellplätzen sollte in der Ausschusssitzung diskutiert werden. Es wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, dass die Stellplatzsituation nach der üblichen Verwaltungspraxis näher mit dem Bauherrn erläutert wird und konkrete Ablösevereinbarungen dem Verwaltungsausschuss zu gegebener Zeit zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

Im Lageplan ist im Bereich der jetzigen Rampe ein Gestaltungselement in Form eines Brunnens dargestellt, das mit dem Bauherrn abgestimmt werden sollte.

Ergebnis

Der Baukörper entspricht den bisherigen städtebaulichen Vorstellungen der Stadt. Der beantragten Ausnahme sollte diesbezüglich zugestimmt werden.

Die Ablösung sowie die Lage der einzelnen Stellplätze sollte im weiteren Verfahren mit dem Bauherrn besprochen werden. Ebenso sind Gespräche bezüglich einer abgestimmten Platzgestaltung zu führen.

keine

keine