Vorlage - 19/0642-01  

a)

Das zusätzliche Sanitärgebäude auf dem Wohnmobilstellplatz wird in der Ausfertigung der vorgefertigten Modulbaulösung (Variante 2) beschlossen.

Der Haushaltsausschuss wird gebeten, im Rahmen der Investitionsplanung für 2021 finanzielle Mittel in Höhe von 120.000,00 Euro bereitzustellen. Die Verwaltung wird beauftragt, das Vorhaben in 2021 nach Mittelbereitstellung umzusetzen.

b)

Die Sanitäranlagen auf dem Campingplatz werden im Sinne der einfachen Renovierung aufgewertet.
Der Haushaltsausschuss wird gebeten, die benötigten Mittel in Höhe von 39.000,00 € im Jahr 2021 einzuplanen.

Ergänzungen zum Sachverhalt nach Rückverweis in den Ausschuss für Wirtschaft, Tourismus, Märkte und Mobilität:

Nach der Beratung im Ausschuss für Wirtschaft, Tourismus, Märkte und Mobilität am 09.03.2020 wurde die Beschlussvorlage aufgrund der eingetretenen Covid-19-Pandemie und der daraus entstandenen neuen Umstände in der Sitzung des  Verwaltungsausschusses am 28.04.2020 zur erneuten Beratung in den Fachausschuss zurückverwiesen. Die Protokollauszüge sind als Anlagen 4 und 5 beigefügt.

Die im Fachausschuss aufgeworfene Fragestellung zum Standort des neuen Sanitärgebäudes wurde bereits mit Email vom 10.03.2020 von Herrn Nixdorf beantwortet (siehe Anlage 6) Danach ist ein Standort zu wählen, der in Nähe zum Wohnmobilstellplatz im vorderen Bereich des Areals liegt. Diesbezüglich bietet sich eine Errichtung im südöstlichen Bereich des Schießstandes im Bereich des Lager-/Fahrradschuppens an, wo auch entsprechende Infrastruktur in der Nähe vorhanden ist. Die Errichtung fände damit auf dem Erbbaurechtsgrundstück statt. Das Erbbaurecht dauert noch bis zum Jahre 2092 an.

Im Verwaltungsausschuss wurde auf die Größe der WC-Räume in der teilmassiven Modulbaulösung hingewiesen. Hierzu ist anzumerken, dass das im Grundriss angegebene Flächenmaß von 0,74m² falsch ist. Richtig wäre bei den Maßen von 1,6m x 0,9m eine Fläche von 1,44m², abzgl. Unterputzspülkasten verbleiben ca. 1,3m² freie Fläche.

Hinsichtlich der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen standen die Verwaltung und die Pächter, Eheleute Nixdorf, im stetigen Austausch. Letztendlich ist festzuhalten, dass im Zeitraum März bis Mai aufgrund der verordneten Nichtöffnung nahezu keine Einnahmen erzielt werden konnten. Eine Überbrückung konnte mit Corona-Soforthilfen, Pachtstundungen und -teilerlassen bewältigt werden. In der nachfolgenden Zeit der kontinuierlichen Öffnung des Campingplatzes zeigte sich eine rege Nachfrage, die über dem Niveau des Vergleichszeitraums im Vorjahr lag. Dies hat bis heute so angehalten und ist neben den günstigen Witterungsbedingungen insbesondere auch dem allgemeinen Trend zum innerdeutschen Urlaub sowie dem steigenden Trend zum Camping geschuldet. Letztendlich kann dadurch das „Krisenjahr“ überstanden werden und die Eheleute Nixdorf blicken positiv in die Zukunft. Nach eigenen Aussagen halten Sie weiterhin an dem Neubau eines Sanitärgebäudes für den Wohnmobilstellplatz und die Renovierung der Sanitäranlagen des Campingplatzes, wie in der ursprünglichen Beschlussvorlage vorgestellt, fest.

Das Sanitärgebäude bietet sich grundsätzlich auch für die Installation einer  Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlage an. Diesbezüglich sollten jedoch als Entscheidungsgrundlage für die Wahl der wirtschaftlichsten Anlage die tatsächlichen Wasser- und Energie­verbrauchs­werte herangezogen werden. Bei der Errichtung des Gebäudes werden entsprechende Nachrüstungen mit eingeplant.

Ursprünglicher Sachverhalt:

Mit Beschlussvorlage 19/0642 wurden mehrere Investitions- und Unterhaltungsmaßnahmen auf dem Campingplatz beraten.

Die Installation von Stromsäulen befindet sich derzeit in der Umsetzung; Tiefbau-, Liefer- und Installationsarbeiten sind beauftragt. Eine Fertigstellung auf dem Wohnmobilstellplatz wird aufgrund der längeren Lieferzeiten im Zeitraum April/Mai 2020 erwartet, danach erfolgt die Installation der Verteilerschränke auf dem Campingplatz. Ebenfalls in der Umsetzung befindet sich der Ausbau des WLAN-Netzwerks. Die Fertigstellung steht kurz bevor.

Des Weiteren wurde die Verwaltung beauftragt, die Planung eines Sanitärgebäudes für den Wohnmobilstellplatz als Neubau bzw. Containerlösung fortzusetzen und ergänzend die Renovierungskosten der Sanitäranlagen auf dem Campingplatz zu ermitteln.

a) Sanitärgebäude Wohnmobilstellplatz:

Wie mit Beschlussvorlage 19/0642 dargestellt, sollten die Planungen zur Errichtung eines gesonderten Sanitärgebäudes für den Wohnmobilstellplatz fortgesetzt werden. Für die Errichtung des Gebäudes mit mindestens zwei Toiletten und Duschen pro Geschlecht kommen grundsätzlich drei verschiedene Varianten in Betracht:
 

1. Vorgefertigte Sanitärcontainer:
   Bei dieser Lösung sind zwei einzelne Sanitärcontainer angedacht, jeweils rd. 6,05m x 2,99m. Die Außenansicht ist einfach und industriell gehalten, ebenso wird im Innenraum der Ausbaustandard und optische Gestaltung einfach gehalten. Die Container werden auf einer Schotterfläche mit gepflasterten Zuwegungen abgestellt und an das örtliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen. Sie bleiben jedoch grundsätzlich mobil. Sie verfügen ebenfalls über eine behindertengerechte Toilette. Warmwasser und Heizung werden über Strom erzeugt.
   
   In der Anlage 1 wird eine Möglichkeit der Aufteilung aus einer Preisanfrage dargestellt. Der Herstellungspreis inkl. Lieferung, Montage und Tiefbautätigkeiten liegt dabei bei rd. 62.025,00 €.
    
2. Vorgefertigte Modulbaulösung:
   Bei dieser individuellen Lösung auf Basis eines Stahl-/Holzrahmenbaus handelt es sich ebenfalls um eine grundsätzlich mobile Lösung. Das Gebäude mit den Maßen von 8,30m x 6,87m fällt etwas größer aus als die Container-Lösung zu 1., hat jedoch nur zwei Ein-/Ausgänge für Gäste und stellt sich nach außen als ein einzelnes Gebäude mit flachem Satteldach dar. Das Gebäude verfügt über eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, die Heizung und die Erzeugung des Warmwassers erfolgen über eine Gas-Brennwerttherme. Im Vergleich zur Container-Lösung werden mehr Waschbecken eingeplant und auch ein separater Technik- und Lagerraum vorgehalten. Nicht eingeplant ist eine behindertengerechte Toilette, da diese grundsätzlich schon in den Sanitäranlagen des Campingplatzes vorgehalten wird. Die Außenansicht passt sich eher an den vorhandenen Gebäudebestand an. Die Innenansicht kommt der einer massiven Bauweise nah mit normaler Ausstattung.
   
   In der Anlage 2 wird die Aufteilung aus einer Preisanfrage dargestellt. Das Investitionsvolumen umfasst inklusive vorbereitende Tiefbautätigkeiten ca. 111.650,00 €. Zusätzlich müssten noch Maler- und Bodenbelagsarbeiten von rd. 6.000,00 € erbracht werden. Letztendlich beträgt die gesamte Investition damit rd. 117.650,00 €.
    
3. Massivbauweise:
   Die Errichtung in Massivbauweise führt zu einer dauerhaften Lösung, die nicht wie die Lösungen zu 1 und 2 annähernd mobil bleibt. Insoweit ist für den Fall der Entbehrlichkeit auf dem Wohnmobilstellplatz eine etwaige Nutzung an einem anderen Standort von vornherein ausgeschlossen. Unter Heranziehung der Ausschreibungsergebnisse für die Herstellung von Sanitärbereichen an Schulen ist bei einer zu Ziffer 2 vergleichbaren Größe und Ausstattung von einem Herstellungswert in Höhe von insgesamt rd. 190.000,00 € auszugehen.

Aufgrund der noch vorzunehmenden Ausschreibung sind die Anlagen grundsätzlich nichtöffentlich beigefügt.

Die Abschreibungswerte der Investition werden dem Betreiber im Rahmen des Pachtzinses in Rechnung gestellt. Während Container-Lösungen von einer 15jährigen Nutzungsdauer ausgehen (4.135,00 € jährlich), sind es bei der teilmassiven Modulbaulösung grundsätzlich 50 Jahre (2.233,00 € jährlich) und bei der Massivbauweise grundsätzlich 90 Jahre (2.112,00 €). Hier wird jedoch ein Sanitärgebäude errichtet, dessen Einrichtung einer intensiveren Nutzung unterliegt als es bei einem gewöhnlichen Gebäude der Fall wäre. Auch erhöht sich durch Pachtausfall etc. das finanzielle Risiko der Investition für die Stadt Westerstede, je größer die Investition und je länger die Nutzungsdauer sind - insoweit ist über Nutzungsdauer nachzudenken.

In einem persönlichen Gespräch mit dem Betreiber des Campingplatzes wurden die verschiedenen Varianten erörtert. Vom Betreiber wird die vorgefertigte Modulbaulösung präferiert, da sie neben der aus seiner Sicht besseren Ausstattung auch die aus Sicht der Gäste optisch attraktivere Lösung im Vergleich zur Container-Lösung darstellt. Zudem wird die Energieerzeugung nicht über Strom vorgenommen, was die vorhandene Elektroinfrastruktur nicht zusätzlich belasten würde. Auch ist von einer längeren Haltbarkeit des Gebäudes auszugehen, was sich in den Abschreibungswerten entsprechend wiederspiegelt. Die Massivbauweise wird vom Betreiber für nicht erforderlich gehalten.

Aus Sicht der Verwaltung sollte der Auffassung des Betreibers gefolgt werden. Der Standort wird neben dem vorhandenen Geräteschuppen gesehen, da hier ortsnah die Ver- und Entsorgungsleitungen liegen, sich der Bau in die vorhandene Struktur des Campingplatzes einfügen würde und der Standort vom Bebauungsplan abgedeckt wäre.

b) Renovierung Sanitäranlagen Campingplatz:

Die Sanitäranlagen für den Campingplatz befinden sich im Gebäude des Schützenvereins Westerstede e.V.. Die Nutzung des Gebäudes ist im Rahmen der früheren Übergabe der Trägerschaft des Campingplatzes vom Schützenverein Westerstede auf die Stadt geregelt worden, die Unterhaltung und Instandhaltung obliegt der Stadt Westerstede. Nach den Erfahrungen und der Einschätzung des Campingplatzbetreibers sind die Sanitäranlagen renovierungsbedürftig und in den Monaten der Vollauslastung nicht geeignet für die Anzahl an Campinggästen (siehe auch Anlage 3, Email vom 26.01.20).

Die Gebäudebewirtschaftung hat den Zustand der Sanitäranlagen aufgenommen. Übereinstimmend ist festzuhalten, dass der aktuelle Zustand der Sanitäranlagen die beschriebenen Mängel aufweist. Zudem handelt es sich um ein Flachdachgebäude mit begrenztem Raumangebot, weshalb eine Aufstockung der vorhandenen Anzahl an Toiletten und Duschen in den vorhandenen Räumlichkeiten nicht umsetzbar ist.

Im Zuge der Weiterentwicklung des Campingplatzes und Steigerung seiner Attraktivität sollten die Sanitäranlagen renoviert werden. Die Gebäudebewirtschaftung hat diesbezüglich zwei Renovierungsvorschläge erarbeitet:

einfache sinnvolle Arbeiten:
 

-          Trockenbauarbeiten:
Verkleidung der auf Putz/Fliese gelegten Leitungen und sonstiger Mängel wie Risse etc.,
zwingend durchzuführende Reparaturen bzw. Austausch von Stellwänden

-          Malerarbeiten:
ganzheitliche farbliche Auffrischung

-          Fliesenarbeiten:
Reparatur/Austausch der gerissenen und fehlenden Fliesen

-          Sanitärarbeiten:
kompletter Austausch von Waschtischen, Toiletten und Duschanlagen

-          Lüftungsarbeiten:
Einbau einer dezentralen Lüftung zur energetisch optimierten Belüftung und Feuchtigkeitsregulierung

-          Elektroarbeiten:
Einbau von Bewegungsmeldern und neuen Steckdosen-/Schalterblenden

-          Tischlerarbeiten:
Erneuerung Außentüren und teilw. Innentüren

Kostenschätzung: ca. 39.000,00 Euro insgesamt

optimierte Arbeiten, zusätzlich zu den vorgenannten Positionen:

-          Trockenbauarbeiten:
Neuaufteilung der Toilettenbereiche zur Erhöhung des Platzangebots pro Kabine
Kompletterneuerung der Stellwände

-          Maurerarbeiten:
Durchgangsverbreiterung Damenduschen

-          Sanitärarbeiten:
Installation von Unterputz-Spülkästen
Neuanordnung der Heizkörper
Rückbau und Neuanlage der Außenwaschbecken

-          Fliesenarbeiten:
Kompletterneuerung Fußbodenfliesen

-          Tischlerarbeiten:
Kompletterneuerung Außen- und Innentüren

-          Elektroarbeiten:

Komplette Erneuerung der Beleuchtung inkl. Umstellung auf LED

-          Dachdeckerarbeiten:
Erneuerung Lichtkuppeln und Gesims

Kostenschätzung: ca. 95.000,00 Euro insgesamt
 

Der Umfang der Renovierungsarbeiten steht auch im Zusammenhang mit der Entscheidung über ein weiteres Sanitärgebäude (Ziffer a) für den Wohnmobilstellplatz. Durch die Schaffung weiterer Sanitäranlagen reduziert sich die Nutzungsintensität der vorhandenen älteren Sanitäranlagen des Campingplatzes. So teilt auch der Betreiber in seiner Email vom 26.01.2020 mit, dass bei Einrichtung eines zusätzlichen Sanitärbereichs für den Wohnmobilstellplatz von einer Komplettsanierung des vorhandenen Sanitärbereichs abgesehen werden könne, da die Anzahl Duschen und Toiletten dann ausreichend sei. Es sei dann lediglich eine „starke Renovierung“ notwendig.

In Anbetracht der Tatsache, dass es sich bei der Renovierung um eine Maßnahme in einem Gebäude im Eigentum Dritter handelt, spricht sich die Verwaltung dafür aus, zunächst nur die einfache Renovierung durchzuführen. Dadurch erhalten die bestehenden Sanitäranlagen eine optische und technische Aufwertung, welche zur Attraktivitätssteigerung beiträgt.

Die Kosten der Renovierung als größere Unterhaltungsmaßnahme wirken sich auf den Pachtzins aus. Der Betreiber ist über den Umfang und deren Kostenschätzung informiert worden und hat eine positive Rückmeldung zum Vorhaben gegeben.

a)

Bei der präferierten Lösung mit der vorgefertigten Modulbauvariante inkl. Puffer für Sonstiges:

Entsprechende Haushaltsmittel stehen zur Verfügung: 

b)

*Eine Refinanzierung erfolgt über eine entsprechende Berücksichtigung bei der Jahrespacht, vergleichbar mit einer Abschreibung.

Entsprechende Haushaltsmittel stehen zur Verfügung: 

Hinweis:

Derzeit wird in Zusammenarbeit mit dem Betreiber des Campingplatzes eine Optionsmöglichkeit zur Ausweisung der Umsatzsteuer geprüft, so dass sich ggfs. eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit ergibt, die sich für beide Beteiligte positiv auswirken könnte.

Anlage 1_Sanitärcontainer (nichtöffentlich)

Anlage 2_teilmassive Modulbaulösung (nichtöffentlich)

Anlage 3_Email vom 26.01.20

Anlage 4_Protokollauszug WiA 09.03.20

Anlage 5_Protokollauszug VA 28.04.20

Anlage 6_Email Nixdorf Standort Sanitärgebäude