Vorlage - 21/1149  

Der Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes wird zur Klärung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zurückgestellt. Insbesondere sind die verkehrliche Erschließung mit der Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr und die Entwicklungsmöglichkeiten des Bereichs, der nach § 34 Baugesetzbuch zu beurteilen ist, mit dem Landkreis Ammerland abzustimmen.

Mit anliegendem Schreiben, siehe Anlage 1 bis 3, beantragt der Eigentümer der Fläche die Aufstellung eines Bebauungsplans zum Zwecke der planungsrechtlichen Vorbereitung eines Logistikbetriebes, einer LKW-Stellplatzfläche sowie einer betriebszugeordneten Werkstatt.

Die Nutzung bzw. der aktive Betrieb des Recycling-Centers, Halsbeker Straße in Hollriede, wurde vor wenigen Jahren aufgegeben; der Betrieb ist jedoch formell noch angemeldet. Das Grundstück ist auf dem untenstehenden Luftbild zu sehen.

Das Areal ist im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellt. Ein rechtswirksamer Bebauungsplan existiert hingegen nicht. Im Jahre 2005 wurde ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes und der Zweckbestimmung „Recyclinghof“ aufgestellt. Der dazugehörige Vorhaben- und Erschließungsvertrag wurde jedoch nicht zu Ende geführt, weshalb der Bebauungsplan auch nicht rechtskräftig wurde.

Planungsrechtlich ist der straßenseitige Bereich zur Halsbeker Straße (gelb markierter Bereich) als unbeplanter Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch zu werten und weist eine gewisse gewerbliche Vorprägung auf. Der hintere Grundstücksbereich (rot markierter Bereich) ist zwar auch gewerblich vorgeprägt, stellt sich jedoch nicht als unbeplanter Innenbereich sondern als Außenbereichsfläche dar, sodass für eine Nachnutzung eine erneute Bauleitplanung erforderlich ist.

Nunmehr ist die Nachnutzung des Geländes wie folgt geplant, vgl. Anlage 2:

- Der gelbe Bereich inklusive der vorhandenen Hallen soll als Paket- und Verteilzentrum für einen Paketdienstleister sowie für eine Werkstatt umgenutzt werden.

- Den roten Bereich soll ein Logistikunternehmen nutzen.

Der Sachverhalt wurde bereits im nichtöffentlichen Teil der Ausschusssitzung im April 2021 erläutert. Im Ergebnis sprachen sich die Ausschussmitglieder für eine gewerbliche Nachnutzung mit einem nicht störenden Gewerbe aus. Als Beispiel wurde eine Fläche für Photovoltaik genannt. Dem Eigentümer wurde ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan zur Realisierung eines Logistikunternehmens damals nicht in Aussicht gestellt.

Im Nachgang der genannten Ausschusssitzung fanden weitere Gespräche mit dem Eigentümer statt und die grundsätzliche Position der Stadt wurde seitens der Verwaltung dargestellt.

Zeitgleich wurde eine anhängliche Bauvoranfrage auf Herstellung einer Stellplatzanlage für 30 LKW und 30 PKW im oben dargestellten roten Bereich vom Betrieb zurückgezogen. Hintergrund waren baurechtliche Problempunkte in Bezug auf die Erschließung (siehe anliegendes Schreiben der Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr, Anlage 4), eventuellen Altlasten aufgrund der ehemaligen Nutzung als Auto-Recyclinghof sowie der Lärmproblematik. Das damals vorgelegte Lärmgutachten ging im Ergebnis von einer immissionsschutzrechtlichen Machbarkeit des Vorhabens aus. Hier wurden jedoch auch von einer Zufahrt im Bereich der Leerer Straße ausgegangen und der Betrieb im Nachtzeitraum auf eine Bewegung eingeschränkt, was für ein Logistikbetrieb wenig plausibel bzw. zukunftsfähig erscheint. Des Weiteren wurde die Stellplatzanlage an die direkt angrenzende Wohnbebauung geplant, was im Sinne einer Lärmvorsorge nicht optimal ist.

Seitens des Eigentümers wurde nunmehr ein aktualisiertes Lärmschutzgutachten eingereicht, siehe Anlage 5, in dem eine Neuberechnung der Situation mit Lärmschutzwänden als Lärmminderungsmaßnahmen vorgenommen wurde. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die geltenden Immissionsrichtwerte bei einer Begrenzung der LKW-Bewegungshäufigkeit in der ‚lautesten Nachtstunde‘ auf maximal vier Bewegungen pro Stunde eingehalten würden, vgl. Seite 4 des aktualisierten Lärmschutzgutachtens.  Bei einer gleichmäßigen Verteilung der LKW-Bewegungen wären somit insgesamt 32 LKW-Bewegungen theoretisch möglich. Voraussetzung hierfür sei eine 3m hohe Lärmschutzwand zu der Wohnbebauung an der Ginsterstraße.

Die für den gelben Bereich anvisierten Nutzungen als Paketverteilzentrum und Werkstatt können losgelöst von dem beantragten Aufstellungsbeschluss betrachtet werden. Aus dem Gebäudebestand, der gewerblichen Vorprägung sowie der integrierten Lage im Umfeld der umliegenden Bebauung ist für die bestehenden baulichen Anlagen zu erwarten, dass im gewissen Maße auch Folgenutzungen ohne ein zusätzliches Bauleitplanverfahren genehmigungsfähig sind. Dies betrifft insbesondere die Nutzung als Werkstatt sowie eine bestimmte Anzahl an Fahrbewegungen und Lärmentwicklungen vordringlich für den Paketdienst. Nach Klärung mit dem Landkreis Ammerland kann entschieden werden, wie sich die Stadt Westerstede für den vorderen Bereich positioniert und ggf. eine Bauleitplanung einleiten, wenn sich ein Planungserfordernis ergeben sollte.

Im Ergebnis kann zusammengefasst werden, dass sich eine grundsätzliche gewerbliche Nutzung des Areals aufgrund des Standortes in einer verkehrsgünstigen Lage sowie der jahrzehntelangen Vorprägung des Gebietes anbietet. Dies trifft insbesondere für den  vorderen Bereich zur Halsbeker Straße unter Einbeziehung der Bestandsbauten zu. Konflikte hinsichtlich der Lärmsituation im hinteren Grundstücksbereich sind jedoch zu erwarten, auch wenn die grundsätzliche Machbarkeit per Gutachten attestiert wurde. Weiterhin ist auch die bisherige verkehrliche Erschließung intensiver zu prüfen, da für die Erschließung von der ‚Leerer Straße‘ hohe Hürden seitens der Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr aufgebaut wurden.

Deshalb sollte der Antrag zunächst zurückgestellt werden, um die genannten Rahmenbedingungen zu klären.

keine

1. Antrag des Eigentümers

2. Absichtserklärung der beabsichtigten Nutzer

3. Lärmschutzgutachten, März 2021

4. Stellungnahme der Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr

5. Aktualisiertes Lärmschutzgutachten - Lärmschutzwände