Vorlage - 23/1387  

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 129 – Halsbek Mitte, mit örtlichen Bauvorschriften - im Verfahren nach § 13a BauGB - wird beschlossen. Der Flächennutzungsplan wird im Zuge der Berichtigung (138. Änderung) angepasst.

Die Verwaltung wird mit der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB beauftragt.

Die Öffentlichkeit wird gem. § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung informiert, indem die Planunterlagen nach vorheriger Ankündigung in der Nordwest-Zeitung für 14 Tage im Rathaus öffentlich ausgelegt werden. Weiterhin werden die Planunterlagen im genannten Zeitraum auf der Internetseite der Stadt Westerstede veröffentlicht.

Ursprünglicher Sachverhalt Bauausschuss 06.02.2023

Das Bauunternehmen Coldewey ist Ende 2022 von Westerstede-Halsbek in die Stadt Varel umgesiedelt. Mit anliegendem Schreiben erläutert das Bauunternehmen die Gründe hierfür. Vorwiegend wurde am Altstandort keine zukunftsorientierte Weiterentwicklung des Betriebsgeländes aufgrund der eingeschränkten Platzverhältnisse gesehen.

Gleichzeitig wird zur wirtschaftlichen Nutzung des Altstandortes die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Verwirklichung einer Wohnnutzung beantragt. So wird eine Entwicklung des Geländes, einschl. der nördlichen und südlichen angrenzenden Grundstücke, mit Einzel- und Doppelhäusern sowie einer Reihenhausanlage vorgeschlagen.

Beantragte Fläche

Der Flächennutzungsplan sieht entlang der Halsbeker Hauptstraße eine Wohnbaufläche sowie im weiteren Verlauf eine Mischbaufläche vor. Hier wäre der Flächennutzungsplan zu berichtigen, siehe unten.

Auszug Flächennutzungsplan

Für einen Teilbereich der beantragten Fläche gelten die Bebauungspläne Nr. 44 (Halsbek Ost, ausgewiesen als Dorfgebiet, eingeschossige bzw. zweigeschossige Bauweise) und Nr. 26 (Halsbek, Eggeloger Straße, ausgewiesen als Allgemeines Wohngebiet, eingeschossige Bauweise; im beantragten Bereich vorwiegend nicht überbaubare Grundstücksfläche). Für rund 40 Prozent der beantragten Fläche gilt kein Bebauungsplan und ist somit als unbeplanter Innenbereich zu sehen.

Bebauungspläne im Geltungsbereich

Nach Ansicht der Verwaltung stärkt die beantragte Wohnentwicklung das Dorf und trägt zur Reduzierung der Lärmkonflikte durch die Herausnahme des Gewerbes bei. Hinsichtlich der Gestaltung sollte mit vergleichbaren örtlichen Bauvorschriften, wie auch im Bebauungsplan Nr. 126 – Halsbek Ost Erweiterung, gearbeitet werden. Insbesondere sollte die Dachgestaltung (Dachform und -neigung) vorgegeben werden. Die Verwaltung spricht sich zur Wahrung der Ortsgestaltung und des dörflichen Charakters zumindest im straßenzugeordneten Bereich gegen Walmdächer aus.

Das Planungsbüro Weinert, Marienhafe, wurde gebeten, die Planungsrahmenbedingungen zu klären und den Vorentwurf des Bebauungsplanes, einschließlich der örtlichen Bauvorschriften, zu entwickeln. In der Sitzung des Bauausschusses wird der Vorentwurf präsentiert.

Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung, ohne zusätzliche Außenbereichsflächen in Anspruch zu nehmen, und kann im Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden, was mehrere verfahrensrechtliche Vereinfachungen ermöglicht. So kann u.a. der Flächennutzungsplan im Zuge einer Berichtigung angepasst werden und muss nicht in einem zusätzlichen Bauleitplanverfahren geändert werden.

Auch wäre es möglich, auf die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zu verzichten. Jedoch sollte der Verfahrensschritt aus Gründen der Partizipation und der Grundlagenermittlung durchgeführt werden. Zum Thema „Entwässerung“ sind bereits zu diesem Verfahrensschritt die grundsätzlichen Ansätze in einem Grobkonzept seitens des Vorhabenträgers vorzulegen und zur öffentlichen Auslegung als abgestimmtes Gutachten einzubringen.

Es wird gebeten, den Aufstellungsbeschluss zu fassen.

Die Verwaltung schlägt ebenfalls vor, die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange frühzeitig über die Ziele der Planung zu informieren.

Ergänzung Sachverhalt Bauausschuss 18.04.2023

In der Ausschusssitzung vom 06.02.2023 wurde die Beschlussfassung vertagt und die Verwaltung beauftragt, Kontakt mit dem Antragsteller und Vertretern des Dorfes zur baulichen Verdichtung mit einer Reihenhausanlage aufzunehmen, siehe anliegenden Beschlussauszug, Anlage 2.

Mit Datum vom 03.03.2023 hat der Ortsbürgerverein eine Stellungnahme abgegeben, siehe Anlage 3. Im Ergebnis wird die Bebauung der Fläche als „sinnvoll“ bewertet und Hinweise für die örtlichen Bauvorschriften gegeben. Weiterhin wurde u.a. über die Reihenhausanlage mit sechs „Scheiben“ gesprochen und hierüber innerhalb einer selbst organisierten Anliegerversammlung abgestimmt; es wurde sich mehrheitlich für diese Bauform ausgesprochen.

Weiterhin hat das Bauunternehmen Coldewey den Antrag gestellt (Anlage 4), die Traufhöhe der Reihenhausanlage auf 6,00m festzusetzen.

Im ursprünglichen Vorentwurf des Bebauungsplanes, der in der Bauausschusssitzung präsentiert wurde, wurde eine einheitliche Traufhöhe im Plangebiet von 4,50m vorgeschlagen, um ein homogenes Erscheinungsbild zu gewährleisten. Zudem wurde abweichend von dem ursprünglichen Antrag von der Firma vorgeschlagen, mindestens anstelle von 6 nunmehr neun Wohneinheiten in der Reihenhausanlage vorzusehen.

Mit Datum vom 26.03.2023 hat der Ortsbürgerverein die o.g. Stellungnahme ergänzt (Anlage 5) und sich gegen eine Traufhöhe von 6,00m für die Reihenhausanlage ausgesprochen. Weiterhin wurde ein alternatives Gestaltungskonzept für den infrage stehenden Bereich vorgeschlagen, dass eine straßenseitige Einzelhausbebauung und im hinteren Bereich ein kleineres Reihenhaus mit vier „Scheiben“ vorsieht. 

Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, in der Sitzung über die grundsätzliche Verdichtung sowie über die Traufhöhe näher zu diskutieren.

In der Sitzung kann hierüber weiter berichtet werden.

Im Übrigen verbleibt es bei den Grundaussagen des ursprünglichen Sachverhalts und dem Beschlussvorschlag.

Entsprechende Haushaltsmittel stehen zur Verfügung: 

Über die Kostenträgerschaft wird mit dem Antragsteller eine Vereinbarung getroffen.

1. Antrag des Bauunternehmens Coldewey einschl. Gestaltungsvorschlägen

2. Beschlussauszug Bauausschuss vom 06.02.2023

3. Stellungnahme Ortsbürgerverein vom 03.03.2023

4. Antrag des Bauunternehmens Coldewey vom 02.03.2023 (aktualisiert 17.04.2023)

5. Nachtrag Stellungnahme Ortsbürgerverein vom 26.03.2023