Vorlage - 17/0192  

a)

Der Gesamtkaufpreis für die Baugrundstücke in den Wohnbaugebieten "Hössen VIII“ und „Hössen IX“ wird auf 110,00, €/m² festgesetzt. Der Gesamtkaufpreis beinhaltet den jeweiligen Erschließungskostenbeitrag nach §§ 127ff BauGB, welcher entsprechend seiner Höhe festgesetzt wird. Der darin ebenfalls enthaltene Schmutzwasserkanalbaubeitrag beträgt lt. Satzung der Stadt Westerstede 3,68 €/m².

b)

In Anlehnung an die vom Rat beschlossenen allgemeinen Vergabebedingungen werden die Grundstücke in den Wohnbaugebieten "Hössen VIII" und „Hössen IX“ an die zukünftigen Bewerberinnen und Bewerber  nach dem aufgeführten Punktesystem vergeben.

Der Verwaltungsausschuss wird ermächtigt, über die Bauplatzvergaben im Einzelfall zu entscheiden. Im Falle der Rückgabe einzelner Plätze können diese ohne erneuten Beschluss an Bewerber vergeben werden, die bereits eine Zusage für einen Platz im Gebiet haben.

Bewerbern, denen aufgrund der ermittelten Punktzahl keiner der drei genannten Wunschplätze zugeteilt werden kann, soll Gelegenheit gegeben werden, sich auf andere Baugrundstücke zu bewerben.

Mit der Erschließung der Baugebiete „Hössen VIII“ und „Hössen IX“ wird in Kürze begonnen. Insgesamt werden 31 Bauplätze für Einzel- und teilweise Doppelhäuser mit eingeschossiger Bauweise zur Verfügung stehen.

a) Kaufpreis

Die Kaufpreise für Bauland am Kernort Westerstede werden zunächst aus den festgesetzten Kaufpreisen vergleichbarer städtischer Flächen sowie daneben aus den aktuellen Bodenrichtwerten und dem Marktpreis angrenzender privat vermarkteter Bereiche hergeleitet. Weiterhin sind die Kosten des Ankaufes und der Erschließung bei der Bemessung des Kaufpreises zu berücksichtigen.

Die Grundstücke im örtlich nahe gelegenen Baugebiet „Hössen VII“ wurden zu einem Kaufpreis in Höhe von 105,00 €/m² für die Wohnbaufläche veräußert. Dieser Kaufpreis wurde im Jahre 2015 auf Basis der damals anstehenden Kostenlage und den Marktpreisen vom Rat der Stadt festgelegt. Der 2016 festgesetzte Kaufpreis im Baugebiet „Erweiterung Tannenloge II“ liegt bei 100,00 €/m² für die eingeschossigen Baufelder und 110,00 €/m² für die zweigeschossigen Baufelder.

Der aktuelle Bodenrichtwert der umliegenden Flächen liegt bei 90,00 €/m², der des Hössen VII-Baugebietes bei 105,00 €/m². Der Bodenrichtwert spiegelt dabei die allgemeinen Verkaufspreise der in der Vergangenheit vollzogenen Grundstücksverkäufe wieder, sei es aus Privatverkäufen oder aus den Verkäufen der Stadt Westerstede aus den o. g. Baugebieten. Beim Bodenrichtwert handelt es sich somit um einen aus der Historie abgeleiteten Durchschnittswert.

In den Verkaufsgesprächen mit den Interessenten für dieses Baugebiet wurde mit Blick auf allgemeine Kaufpreisentwicklung bei Wohnbauimmobilien vorsorglich unter Hinweis auf das Baugebiet „Hössen VII“ ein Kaufpreisniveau von „rd. 110,00 €/m²“ angekündigt, jedoch unter Vorbehalt der noch folgenden Kalkulationen.

Die rd. 190 vermerkten Interessenten für beide Baugebiete wurden in der 20. KW über das Baugebiet informiert. Die Abgabefrist der Bewerbungen wurde auf den 02.06.2017 festgesetzt. Danach soll eine Vergabe nach den unter b) festzusetzenden Kriterien erfolgen. Von einer Abstufung des Kaufpreises innerhalb der Baugebiete wurde abgesehen.

Der vorstehend aufgezeigte „Vergabeweg“ bzw. die Vorbereitung der Bewerber auf die voraussichtliche Kaufpreishöhe und auch das allgemeine Kaufpreisniveau für Baulandflächen sollte den vorgenannten Kaufpreis begründen lassen und letztlich auch Akzeptanz bei den Bewerbern finden. Der vorgeschlagene Kaufpreis beruht einerseits auf den veranschlagten Kosten und den bereits entstandenen Aufwendungen, befindet sich andererseits auch durchaus im attraktiven Bereich des derzeitigen Marktniveaus.

Der Erschließungskostenbeitrag ermittelt sich aus den umlagefähigen Erschließungskosten (Grunderwerb, Entwässerung, Straßenbau, Beleuchtung, Bepflanzung, Planung). Die Ermittlung des Erschließungskostenbeitrages ist noch nicht vollständig abgeschlossen, da die Ausschreibung der Tiefbauarbeiten noch läuft. Das Ergebnis wird spätestens in der Sitzung mitgeteilt und der Beitrag ist dann entsprechend festzusetzen. Der Schmutzwasserkanalbaubeitrag ermittelt sich aus der Abwasserbeseitigungssatzung der Stadt Westerstede und beträgt derzeit 3,68 €/m².

b) Vergabe

In früheren Jahren konnte die Vergabe von Baugrundstücken aufgrund der ausgeglichenen Nachfrage bei gleichzeitig ausreichendem Bestand an freien Grundstücken fortlaufend nach Eingang der Bewerbungen erfolgen. Die Nachfrage nach Baugrundstücken befindet sich derzeit jedoch auf gleichbleibend hohem Niveau. Die Baugebiete „Gießelhorster Kirchweg“ und  „Hössen VII“ waren jeweils in der ersten Vergaberunde komplett vergeben. Im Baugebiet „Erweiterung Tannenloge II“ wurden alle Erstbewerber sowie nachträglich gemeldete Nachrücker berücksichtigt. Im Baugebiet „Am Wiesenrand“ ist derzeit noch ein Bauplatz nicht verkauft. Jedoch hat sich bei der Vergabe der Baugebiete „Gießelhorster Kirchweg“ und „Hössen VII“ und insbesondere beim Baugebiet „Erweiterung Tannenloge II“ auch gezeigt, dass nicht alle begünstigten Bewerber auch anschließend tatsächlich gekauft haben. Teilweise sprangen über die Hälfte der Bewerber wieder ab. Entsprechend wurden dann die Bauplätze an die nächsten Nachrücker vergeben.

Für die Baugebiete „Hössen VIII“ und „Hössen IX“ haben sich derzeit rd. 190 Interessenten notieren lassen. Wie unter a) ausgeführt lief die Bewerbungsfrist bis zum 02.06.2017. Den Interessenten wird dabei die Möglichkeit der Bewerbung auf die Grundstücke gegeben, wobei pro Baugebiet und Bewerbung bis zu drei Wunschplätze angegeben werden können. Soweit Mehrfachbewerbungen auf einzelne Bauplätze eingehen, sollte die Vergabe dieser Plätze anhand des nachstehenden bewährten Punktesystems erfolgen:

Darüber hinaus sollte der Verwaltungsausschuss ermächtigt werden, über die Bauplatzvergaben im Einzelfall zu entscheiden. Im Falle der Rückgabe einzelner Plätze können diese ohne erneuten Beschluss an Bewerber vergeben werden, die bereits eine Zusage für einen Platz im Gebiet haben.

Lageplan „Hössen VIII“

Lageplan „Hössen IX“