Vorlage - 19/0734-01  

Die Grundstücke in dem Wohnbaugebiet „Hössen - Weshorn“ werden an die zukünftigen Bewerberinnen und Bewerber nach den anliegend aufgezeigten Vergabekriterien unter Berücksichtigung der in der Ausschusssitzungen beschlossenen Änderungen vergeben.

Der Verwaltungsausschuss wird ermächtigt, über die Bauplatzvergaben im Einzelfall zu entscheiden. Im Falle der Rückgabe einzelner Plätze können diese ohne erneuten Beschluss an Bewerber vergeben werden, die bereits eine Zusage für einen anderen Bauplatz in diesem Baugebiet hatten.

Die Nachfrage nach Bauplätzen in der Stadt Westerstede ist weiterhin hoch:  zurzeit haben sich insgesamt rd. 220 Interessenten für die Baugebiete Hössen - Weshorn und Hössen - westl. Haarfurther Straße eintragen lassen.

Für das in 2020 zu erschließende Baugebiet Hössen - Weshorn stehen der Stadt Westerstede insgesamt 21 Bauplätze zur Vermarktung zur Verfügung. In nächster Zeit wird das Bewerbungsverfahren eingeleitet. Nach den Erfahrungen aus den letzten Baugebieten ist damit zu rechnen, dass sich rd. die Hälfte der Interessenten auch auf einen Bauplatz bewerben wird, sodass sich zwangsläufig Mehrfachbewerbungen für die einzelnen Bauplätze ergeben werden.

An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass es nicht bei allen Bewerbungen auch zur Beurkundung eines Kaufvertrages kommt. So wurden bei der Vergabe der Bauplätze im  Baugebiet Hössen X insgesamt 34 Bewerber kontaktiert, um die insgesamt 16 Bauplätze zu vermarkten. Einige der kontaktierten Bewerber hatten im Laufe des Verfahrens ihre Bewerbungen zurückgezogen, insbesondere aufgrund der Selbstnutzungsverpflichtung, des Kaufs einer Bestandsimmobilie, der fehlenden Finanzierbarkeit des Bauobjekts oder dem Nichtgefallen des jeweiligen noch angebotenen Baugrundstücks.

Im Ausschuss für Bau, Stadtentwicklung, Umwelt und Landwirtschaft vom 02.12.2019 wurden bereits die ersten Vorschläge zur Anpassung der Vergabekriterien beraten. Zusammenfassend wurde beschlossen, dass sich die Fraktionen mit der Thematik bis zur nächsten Ausschusssitzung befassen. Insoweit ist nunmehr über die Vergabekriterien weiter zu beraten, damit diese beim Baugebiet Hössen – Weshorn erstmalig angewandt werden können.

Die Vorschläge der neuen Vergabekriterien sind anliegend in der Anlage 1 dargestellt. Neben einigen Anpassungen bereits bestehender Anwendungsvorgaben sind folgende wesentlichen neuen Aspekte zu nennen:

-          Ausschluss von Bewerbern, die in den letzten Jahren 20 Jahren bereits ein Baugrundstück/Erbbaurecht von der Stadt Westerstede erworben haben

-          Einführung einer Vertragsstrafe bei unzutreffenden Angaben, die zu einer Bauplatzvergabe geführt haben

-          Aufsummierung der Bewerberpunkte von gemeinsamen Bewerbungen auf Grundstücke mit Doppelhausbebauung mit Eigennutzung

-          Einführung von Bewerbergruppen, z.B.
1. 55% Haushalte mit Kindern
2. 40% Haushalte ohne Kinder
3. 5% Haushalte mit besonderen Merkmalen

-          Hauptwohnsitz in WST > 3 Jahre oder in Vergangenheit ununterbrochen mind. 10 Jahre = 3 Punkte

-          Kinder bis 10 Jahre inkl. Schwangerschaften mit Entbindung innerhalb von sechs Monaten nach Vergabestichtag = 3 Punkte pro Kind, Kinder zwischen 11 und 17 Jahren = 2 Punkte pro Kind, Kinder im Umgangsrecht werden zu 50% gewertet

-          Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung oder Selbständigkeit im Hauptgewerbe in Westerstede im Haushalt = 3 Punkte, Elternzeit und Erkrankung zählen als Beschäftigung, nicht hingegen jedoch Homeoffice und Beschäftigungen/Selbständigkeiten von bis zu 6 Monaten

Die Vergabe erfolgt nach der Reihenfolge der erreichten Punkte. Sollten die genannten Wunschplätze bereits vergeben sein, so wird den Bewerbern der Zugriff auf andere noch freie Grundstücke ermöglicht.

In der Anlage 2 wurde am Beispiel des Baugebiets Hössen X ein Vergleich der bisherigen Vergabekriterien mit der Anwendung der neuen Vergabekriterien anhand der 83 verbliebenden Bewerbungen getätigt. Es wurden dabei Bewerbergruppen mit den o. g. Anteilen gebildet.

Folgendes ist beim Vergleich festzustellen und ggf. noch anzupassen:

Bewerbergruppen:

Vergleicht man die wesentlichen Ergebnisse der bisherigen Vergabe mit denen der vorgeschlagen Vergabe, so ist festzustellen, dass:
 

a)      bei der bisherigen Vergabe:
- rd. 69% der Bauplätze an Haushalte mit minderjährige Kinder,
- rd. 31% der Bauplätze an Haushalte ohne minderjährige Kinder,
- das kein Bauplatz an Bewerber mit besonderen Merkmalen verkauft wurden.
 

b)      bei der neuen Vergaben in der vorgeschlagenen Anwendung:
- rd. 44% der Bauplätze an Haushalte mit minderjährigen Kinder,
- rd. 44% der Bauplätze an Haushalte ohne minderjährige Kinder,
- rd. 12% der Bauplätze an Haushalte mit besonderen Merkmalen gehen würden.

Es ist damit festzustellen, dass die Bildung der Bewerbergruppen in „kleineren“ Baugebieten nicht mit dem Ziel der gewünschten Gruppenanteile einhergeht. So hat u.a. auch der Vorschlag, der Bewerbergruppe 3 immer mindestens zwei Bauplätze zuzuteilen, dazu geführt, dass deren Anteil von 5% auf rd. 12% ansteigt. Entsprechend reduzieren sich die Anteile der Bewerbergruppen 1 und 2 auf jeweils rd. 44%.

Die Mindeststärke der Bewerbergruppe 3 sollte daher abweichend vom ursprünglichen Vorschlag bei 1 Bauplatz festgelegt werden. Dadurch würden sich die Anteile der Bewerbergruppen auf 50% Haushalte mit Kindern, 44% Haushalte ohne Kinder und 6% Haushalte mit besonderen Merkmalen verteilen und damit zumindest den vorgeschlagenen Gruppenstärken annähern.

Des Weiteren sollte bei der Ermittlung der Bauplatzanteile einer Bewerbergruppe die Rundungsregelung überdacht werden. Im Vorschlag vom 02.12.2019 wurden die Bauplätze der Bewerbergruppen 2 und 3 zu Lasten der Bewerbergruppe 1 (Haushalte mit minderj. Kindern) aufgerundet. Dies führt in der Praxis dazu, dass die Sollstärke der Bewerbergruppe 1 so gut wie nie erreicht wird, währenden die Bewerbergruppen 2 und 3 immer über ihren Gruppenanteilen liegen.

Hinsichtlich der Anteile der einzelnen Bewerbergruppen wird außerdem auf die Anteile der eingegangenen Bewerbungen verwiesen: Rund 1/3 der Bewerbungen stammen von Haushalten mit minderjährigen Kindern, rund 10% der Bewerbungen können der Bewerbergruppe mit besonderen Merkmalen zugeordnet werden (in diesem Fall sind alle Bewerber jedoch auch Haushalte ohne Kinder). Insoweit könnte sich eine zukünftige Festsetzung der Bewerbergruppenanteile auch an den entsprechenden Anteilen der eingegangenen Bewerbungen orientieren..

Neben den vorgeschlagenen Bewerbergruppen ist die Bildung anderer oder weiterer Bewerbergruppen grundsätzlich möglich. Von einer weiteren Aufteilung bzw. Einführung von mehr als drei Bewerbergruppen wird verwaltungsseitig jedoch abgeraten, um das Vergabeverfahren eindeutig und verständlich für jedermann zu erhalten. Denkbar wären allenfalls gruppeninterne Vorgaben, z. B. in Bezug auf das Alter der im Haushalt wohnenden Personen, um eine Gewichtung einzelner Altersgruppen vornehmen zu können.

Sonstige Erkenntnisse:

Im Vergleich der Vergabeverfahren wird auch ersichtlich, dass zuvor niedrig bewertete Einzelbewerbungen bei der Berücksichtigung von gemeinsamen Bewerbungen auf Grundstücke mit Doppelhausbebauung Berücksichtigung finden können. Zudem wurden nunmehr zwei Einpendler über die Vergabegruppe der Haushalte mit besonderen Merkmalen berücksichtigt (bei Reduzierung der Mindestbauplatzzahl der Bewerbergruppe auf einen Bauplatz würde sich die Anzahl auf einen Bewerber reduzieren zu Gunsten der Bewerbergruppe 1 Haushalte mit minderjährigen Kindern). Durch die Änderungen der Definition „Wohnort Westerstede“ konnte ein weiterer ursprünglich Westersteder Bewerber als im bisherigen Verfahren berücksichtigt werden.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Konkretisierung der einzelnen Vergabekriterien schon zu kleineren Veränderungen führt, die aus Sicht der Verwaltung positiv gewertet werden können. Zudem wird das Verfahren durch klare Definitionen einfacher in der Anwendung und gerechter in der Darstellung nach außen gegenüber den Bewerbern.

Bei der Bildung von Bewerbergruppen sollten insbesondere

a)      die jeweiligen Anteile der einzelnen Bewerbergruppen festgelegt werden,

b)      die Rundungsregelung bei der Gruppierung definiert werden,

c)      ggf. Bewerbergruppeninterne Vorgaben festgesetzt werden,

d)      die Mindeststärke einer Bewerbergruppe auf 1 Bauplatz reduziert werden.

keine

Anlage 1 – Vorschlag neue Vergabekriterien

Anlage 2 – Vergleich bisherige Vergabekriterien ./. neue Vergabekriterien

Anlage 3 – Lageplan Hössen - Weshorn