Vorlage - 21/1163  

Der Bebauungsplan - W8 - Quartier zwischen Wilhelm-Geiler-Straße und Gartenstraße - mit örtlichen Bauvorschriften - wird gemäß § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch aufgestellt.

In der letzten Legislaturperiode wurden vielfach Diskussionen über die bauliche Gestaltung im innerstädtischen Bereich geführt sowie hierzu drei ratsinterne Arbeitstagungen in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro NWP, Oldenburg, durchgeführt. Im Ergebnis wurde eine Arbeitskarte mit Zielaussagen und Musterfestsetzungen einzelner Quartiere entwickelt, auf deren Grundlage die zukünftige Entwicklung basieren soll.

Für sieben Bereiche wurden bereits Bauleitplanverfahren durch Aufstellungs- und Verfahrensbeschlüsse in die Wege geleitet sowie Veränderungssperren zur Sicherung der Bauleitplanung erlassen; siehe nachstehende Übersichtskarte. 

(Übersicht Veränderungssperren)

Nunmehr schlägt die Verwaltung aufgrund von bestehenden Voranfragen, von städtebaulichen Entwicklungs- und Nachverdichtungsmöglichkeiten sowie aus Erwägungen der Übersichtlichkeit der Bauleitplanung vor, den Aufstellungsbeschluss für einen weiteren Bereich zu fassen; einzelne Erläuterungen hierzu, siehe unten.

Das vorgeschlagene Plangebiet erstreckt sich südlich der Innenstadt im Bereich zwischen der Wilhelm-Geiler-Straße im Osten, der Ammerlandallee im Süden, der Gartenstraße im Westen und der Straße ‚An der Krömerei‘ im Norden; siehe nachfolgende Karte:

(Geltungsbereich)

Für einen Teilbereich des angedachten Geltungsbereiches wurde im Jahr 2012 bereits der Aufstellungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 14L2 gefasst und im Jahre 2015 nochmals der Geltungsbereich der Planänderung angepasst.

Hintergrund zur Änderung war die Anpassung des Bebauungsplanes an die tatsächlichen Gegebenheiten, insbesondere der Objekte „Krömerei“ und der Ammerländer Wasseracht  sowie Anträge von Grundstückseigentümern zu Hintergrundbebauung. Das entsprechende Verfahren wurde bislang noch nicht durchgeführt.

Nunmehr ist eine weitere Anfrage auf Schaffung einer Hintergrundstücksbebauung / weiterer Baufelder im zentralen Bereich des Geltungsbereiches eingegangen; siehe nachstehenden Plan

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(Neue Anfrage im Plangebiet)

Weiterhin wurde unter Begleitung des Straßen- und Wegeausschusses seit dem Jahre 2019 die verkehrliche Situation im Bereich der südlichen Innenstadt gutachterlich unter anderem mit dem Ziel untersucht, das Radfahren in Westerstede sicherer zu machen. So wurde im Straßen- und Wegeausschuss, November 2021, vom beauftragten Ingenieurbüro durch bauliche Veränderungen die Verbesserung der Radwege- und Querungssituation im Bereich der ‚Prikker-Kreuzung‘ vorgeschlagen. Zwar sind diese Maßnahmen noch nicht in der konkreten Umsetzungsphase, dennoch sollte eine frühzeitige Sicherung im Planungsrecht stattfinden und der entsprechende Bereich als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen werden. In diesem Zusammenhang darf erwähnt werden, dass im dortigen Bereich eine ansässige Firma eine bauliche Erweiterung plant, die eine Ausweitung der überbaubaren Grundstücksflächen erfordert; es bietet sich insofern eine enge Abstimmung mit den genannten städtischen Planungen an. Die benötigen Flächen für die städtischen Planungen sollten gesichert werden. 

(Auszug aus der Präsentation „Verkehrskonzept südliche Innenstadt“, Straßen- und Wegeausschuss vom 16.11.2021)

Ferner ist eine Überarbeitung des geltenden Regelungswerkes aufgrund der Vielzahl an Bebauungsplänen in dem Bereich angebracht. Im Planbereich gelten derzeit die Bebauungspläne Nr. 14G, 14G 8. Änderung, 14G 15. Änderung, 14L2, 14L2 1. Änderung sowie der Bebauungsplan Nr. 14i.

In den o.g. Arbeitstagungen wurden für das Plangebiet keine expliziten Festsetzungen definiert, es wurde lediglich für die ‚Wilhelm-Geiler-Straße‘ das Ziel formuliert, keine Verdichtung zuzulassen und insofern die bestehenden Strukturen beizubehalten.

Die grundsätzliche Zielrichtung der Arbeitstagungen, eine verträgliche Nachverdichtung zu

schaffen und dabei die städtebauliche Struktur zu ordnen und Bestandsstrukturen zu erhalten, sollte in dem Plangebiet ebenfalls verwirklicht werden. Die Ergebnisse sowie Gespräche mit Eigentümern in den bisherigen neuen Bauleitplanverfahren der großflächigen Überplanungen unterstreichen den Handlungsbedarf, in den Prozess einer abgestimmten städtebaulichen Gestaltung einzusteigen und hierfür den Aufstellungsbeschluss zu fassen.

Innerhalb der Planung sollten somit Regelungen zu überbaubaren Grundstücksflächen, zur Verdichtung, zur Anzahl der Vollgeschosse und zu Trauf- und Firsthöhen getroffen werden. In Ergänzung hierzu sollten örtliche Bauvorschriften vorgesehen werden, in denen u.a. verbindliche Dachneigungen und Fassaden- sowie Dachfarben und Bestimmungen zur Vorgartengestaltung (Stichwort „Schottergärten“ und Zäune) vorgegeben werden sollten. Die Neuplanung führt dazu, dass künftig die aktuelle Baunutzungsverordnung anzuwenden ist, die insbesondere die Versiegelung bei Zufahrten und Nebenanlagen gegenüber der jetzigen Situation (in Teilbereichen) stärker begrenzt.

Mit dem Aufstellungsbeschluss zeigt die Stadt Westerstede die Absicht, in dem Geltungsbereich einen Bebauungsplan aufzustellen bzw. bestehende Bebauungspläne zu ändern. Der Beschluss ist die Voraussetzung, um eine Veränderungssperre zu beschließen bzw. die Zurückstellung eines Baugesuchs beantragen zu können.

Mit der Vorlage Nr. 22/1168 wird die entsprechende Veränderungssperre vorgeschlagen; hierauf wird verwiesen.

Die Beschlussfassung über die Art und Weise des Beteiligungsverfahrens wird nach der Erfassung der Planungsrahmenbedingungen vorgeschlagen, voraussichtlich aber zur Sitzung des Bauausschusses am 25.04.2022. Die bisherige bewährte Handlungsweise, eine informelle frühzeitige Bürgerbeteiligung außerhalb des Regelwerkes des Baugesetzbuches durchzuführen, sollte jedoch auch in diesem Verfahren durchführt werden.

Zur Information der Bürgerinnen und Bürger sowie zur Sicherung der Ziele der Bauleitplanung, wird der Aufstellungsbeschluss kurzfristig in der Nordwest-Zeitung bekanntgemacht.

Entsprechende Haushaltsmittel stehen zur Verfügung: 

Die Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses löst Aufwendungen in Höhe von ca. 400  Euro aus.

Die Gesamtaufwendungen für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens werden auf rd. 33.000 Euro geschätzt, inkl. erforderlichen Lärmgutachten und eventuellen Entwässerungsgutachten.